Tòa 12 phòng mới, full nội thất ở Tân Bình, đang thu 65 triệu mỗi tháng
Chưa cần 18–20 tỷ mới có một tòa cho thuê: giá 12,9 tỷ, nhà mới hoàn thiện, thang máy, sổ – hoàn công – PCCC đầy đủ, phòng nào cũng có bếp, máy giặt riêng.
6 tầng · thang máy12,9 tỷ
2 phút nghe tôi tính: có 5–6 tỷ, vay thêm bao nhiêu thì vừa sức
- Nhà trên đường Huỳnh Văn Nghệ, ô tô vào tận nhà
- Có 5–6 tỷ vốn, vay 7–8 tỷ trong 25 năm: tiền thuê gánh gốc lãi thế nào
- Vì sao người thuê đông: gần sân bay, khu công nghiệp, nhiều trường
- Quay tháng 7/2026, lúc nhà đang hoàn thiện — ảnh trên trang là nhà đã xong
Trong video tôi nói 61 m² — đó là diện tích sử dụng; trên sổ là 83,39 m². “14 phòng, 70 triệu” là khi làm thêm 2 phòng; hiện tại 12 phòng, thu khoảng 65 triệu/tháng.
Gửi tôi bảng dòng tiền chi tiếtKhông xem được? Mở video trên YouTube ↗
Từ 65 triệu tiền thuê, anh chị thật sự cầm về bao nhiêu
Tòa đang cho thuê 12 phòng full nội thất, còn làm thêm được 2 phòng. Tôi tách rõ ba con số mà nhiều tin đăng gộp làm một: doanh thu, chi phí và tiền thực nhận.
Kéo thử: vay bao nhiêu thì dòng tiền vẫn dương
Trong video tôi tính vay 7–8 tỷ, 25 năm, lãi khoảng 10% thì tiền thuê đủ trả cả gốc lẫn lãi. Nói cho đủ: đúng khi tính trên tiền thuê gộp; trừ thuế và chi phí (~25%) thì vay quanh 40% (~5 tỷ) dòng tiền mới còn dương — vay 7 tỷ thì mỗi tháng bù khoảng 15 triệu. Kéo để thấy.
Lãi suất 10% chỉ để tham khảo, ngân hàng đối tác (BIDV, VietinBank) báo lãi thực tế khi làm hồ sơ · Thuế & chi phí mặc định 25%: thuế cho thuê ~10% + vận hành, trống phòng ~15% — kéo lại theo thực tế · Chế độ "đủ 14 phòng" chưa trừ tiền làm 2 phòng.
Hẻm ô tô thông, 60 m ra đường Huỳnh Văn Nghệ: khoảng 500 m tới Phan Huy Ích, 1,7 km tới KCN Tân Bình
Khu dân cư hiện hữu, nhu cầu thuê ổn định. Đường Huỳnh Văn Nghệ nối Phan Huy Ích với Phạm Văn Bạch; khu công nghiệp và sân bay đều trong bán kính vài km.
Khoảng cách đi đường đo trên bản đồ OpenStreetMap, tính từ giữa đường Huỳnh Văn Nghệ; Metro số 2 theo VTV 15/1/2026. Số nhà chính xác gửi qua Zalo khi anh chị hẹn xem nhà.
12,9 tỷ cho một tòa mới có thang máy — thấp hơn 5–9 tỷ so với các tòa tôi đang chào
Phần lớn tòa cho thuê tôi đang chào ở Gò Vấp giá 18–21 tỷ. Căn này dành cho người muốn có tòa đầu tiên với vốn vừa tầm, nhà mới, không phải sửa.
≈ 1,08 tỷ mỗi phòng đang cho thuê; ≈ 155 tr/m² theo sổ (≈ 211 tr/m² theo 61 m² sử dụng). Có khoảng 7–8 tỷ vốn tự có là vay vừa sức.
Làm thêm 2 phòng lên 14 phòng, dòng tiền lên khoảng 70 tr/tháng — chi phí làm phòng tôi báo riêng khi gửi bảng dòng tiền.
Phòng có bếp, tủ lạnh, máy giặt riêng, máy lạnh; tòa có thang máy, sảnh mái kính; sổ, hoàn công, PCCC đầy đủ.
| Kịch bản 5 năm (giả định) | Giá trị tòa sau 5 năm | Tiền thuê nhận 5 năm* | Tổng lời |
|---|---|---|---|
| Giá đứng yên · 0%/năm | |||
| Tăng chậm · 3%/năm | |||
| Tăng khá · 5%/năm |
* Tiền thuê 65 tr/tháng trừ ~25% thuế và chi phí vận hành ước tính, chưa tính lãi vay và chưa tính 2 phòng làm thêm. Tỷ lệ tăng giá là giả định để anh chị tự so, không phải dự báo hay cam kết.
Nói thẳng về giá
- ≈ 155 triệu/m² theo sổ, ≈ 211 triệu/m² theo 61 m² sử dụng — giá cho cả đất lẫn tòa nhà mới đang có dòng tiền; so theo dòng tiền, đừng so với giá đất trống.
- Tôi không đưa con số “chắc chắn tăng x%”. Ba dòng trong bảng chỉ là giả định để anh chị tự so.
- Tỷ suất gộp 6% thấp hơn lãi vay ~10% — chỉ mua khi dòng tiền tự nó đã hợp lý, đừng trông vào tăng giá để gánh khoản vay.
12 phòng mới, phòng nào cũng có bếp, tủ lạnh, máy giặt riêng
Phòng làm sẵn bệ giường, tủ áo, bàn, máy lạnh; nhiều phòng có ban công sắt uốn hoặc cửa sổ lớn. Phòng tắm có sen cây, gương đèn LED.
Ảnh chụp thực tế tòa nhà · bấm vào ảnh để xem lớn
| Hạng mục | Hiện trạng |
|---|---|
| Phòng đang khai thác | 12 phòng full nội thất · ≈ 65 tr/tháng |
| Làm thêm được | 2 phòng → 14 phòng, ≈ 70 tr/tháng |
| Trong mỗi phòng | Bếp, tủ lạnh, máy giặt riêng, máy lạnh, bệ giường, tủ áo |
| Tòa nhà | 6 tầng · thang máy · sảnh mái kính · camera hành lang |
| Diện tích đất | 83,39 m² trên sổ (≈ 22,4 m² trong lộ giới hẻm 12 m) · sử dụng 61 m² |
| Pháp lý | Sổ, hoàn công, biên bản PCCC đầy đủ |
Giá thuê bình quân ≈ 5,4 triệu/phòng (65 triệu ÷ 12 phòng) · 2 phòng làm thêm chưa tính vào 65 triệu
Tôi đã soi căn này qua 6 lớp, kể cả chỗ chưa đẹp
12,9 tỷ ≈ 155 tr/m² theo sổ (83,39 m²), ≈ 211 tr/m² theo 61 m² sử dụng; ≈ 1,08 tỷ mỗi phòng (≈ 0,92 tỷ khi đủ 14 phòng). Mức vào thấp hơn 5–9 tỷ so với các tòa 18–21 tỷ — so theo dòng tiền, không so theo m² đất.
65 tr/tháng từ 12 phòng · tỷ suất gộp ≈ 6,0%/năm, sau thuế và chi phí ước tính ≈ 4,5%. Đủ 14 phòng ≈ 70 tr, gộp ≈ 6,5%. Mức thật của tòa cho thuê, không phải “siêu lợi nhuận”.
Khu dân cư hiện hữu, KCN Tân Bình ≈ 1,7 km, sân bay trong bán kính vài km. Tòa mới hoàn thiện nên chưa có lịch sử lấp đầy dài — tôi đối chiếu danh sách phòng và giá thuê trước khi anh chị cọc.
Sổ, hoàn công, biên bản PCCC đầy đủ; tòa có thang máy, tủ chữa cháy, chuông báo cháy, đèn thoát hiểm từng tầng. Sổ 83,39 m², trong đó ≈ 22,4 m² nằm trong lộ giới hẻm quy hoạch 12 m — phần sử dụng 61 m² nằm ngoài lộ giới. Vẫn đối chiếu sổ gốc trước khi cọc.
Tỷ suất 6% thấp hơn lãi vay ~10%. Vay quanh 40% (~5 tỷ) trong 25 năm thì dòng tiền còn dương; vay 7–8 tỷ như trong video thì mỗi tháng bù khoảng 15–24 triệu.
Tòa dưới 13 tỷ có nhiều người mua lại hơn tòa 20 tỷ. Nhưng người mua lại vẫn là nhà đầu tư — nên mua để giữ dòng tiền dài hạn, không phải để lướt.
Điều tôi phải nói trước khi anh chị xem nhà
- 65 triệu/tháng là dòng tiền 12 phòng theo tin rao; 70 triệu trong video là khi đủ 14 phòng — tôi đối chiếu danh sách phòng và giá thuê trước khi anh chị xuống tiền.
- Trên sổ 83,39 m², nhưng khoảng 22,4 m² nằm trong lộ giới hẻm quy hoạch rộng 12 m — khi mở hẻm, phần này có thể bị thu hồi. Diện tích sử dụng thực tế là 61 m²: anh chị nên so giá theo con số này (≈ 211 tr/m²).
- Nhà ga T3 cách khoảng 2,7 km đường chim bay, 5,5 km đường đi — gần, nhưng không phải “sát”.
- Tỷ suất gộp 6% thấp hơn lãi vay ~10%: vay quá khoảng 40% thì phải bù tiền túi hằng tháng.
Căn này hợp với anh chị nếu… và không nên mua nếu…
Hợp nếu anh chị
- Muốn có tòa cho thuê đầu tiên với vốn vừa tầm, không phải 18–20 tỷ
- Muốn nhà mới, full nội thất, thang máy, PCCC có biên bản — không phải sửa
- Có khoảng 7–8 tỷ vốn tự có (≈ 60%), đang cân nhắc giữa gửi tiết kiệm và mua tài sản
- Sẵn sàng làm thêm 2 phòng để nâng dòng tiền
Không nên mua nếu
- Chỉ có 5–6 tỷ mà thu nhập hằng tháng không đủ bù 15–24 triệu tiền vay
- Chỉ muốn lướt sóng, bán lại trong 1–2 năm
- Kỳ vọng tỷ suất 10–15%
- Chưa có quỹ dự phòng 6–12 tháng
4 bước từ bảng dòng tiền tới tháng tiền thuê đầu tiên
Nhận bảng dòng tiền
Để lại số, nhận file dòng tiền chi tiết và 3 phương án vay qua Zalo.
Xem nhà, đối chiếu
Xem thực tế, đối chiếu sổ gốc, lộ giới, hoàn công, biên bản PCCC, giá thuê thực tế.
Chốt phương án
Thương lượng giá, vay bao nhiêu, làm thêm 2 phòng thế nào.
Cọc, công chứng, bàn giao
Nhận nhà kèm danh sách người thuê và các hợp đồng đang chạy.
Tuấn Đất — chỉ làm nhà dòng tiền, nói cả nhược điểm
Tuấn Đất
Gần 10 năm làm môi giới bất động sản, tập trung vào nhà tạo dòng tiền.
Những câu anh chị sẽ hỏi trước khi xuống 12,9 tỷ
65 triệu mỗi tháng có thật không, lấy gì chứng minh?
Đó là dòng tiền của 12 phòng đang cho thuê, bình quân ≈ 5,4 triệu/phòng. 70 triệu trong video là khi làm thêm 2 phòng, đủ 14 phòng. Tôi gửi bảng dòng tiền và danh sách phòng để anh chị đối chiếu; đi xem nhà anh chị có thể hỏi thẳng người đang thuê.
“Làm thêm 2 phòng” là sao?
Tòa đang có 12 phòng, làm thêm được 2 phòng nữa là 14 phòng. Khi đó dòng tiền khoảng 70 triệu/tháng, chưa trừ chi phí làm phòng. Chi phí và thời gian tôi báo riêng khi gửi bảng dòng tiền.
Có thang máy không, PCCC thế nào?
Có thang máy. Sổ, hoàn công và biên bản PCCC đầy đủ; hành lang có tủ chữa cháy, chuông báo cháy, đèn thoát hiểm và camera. Tôi đối chiếu bản gốc cùng anh chị trước khi cọc.
Sổ 83,39 m² mà sao nói 61 m²?
Trên sổ đất là 83,39 m², trong đó khoảng 22,4 m² nằm trong lộ giới hẻm quy hoạch rộng 12 m. Phần sử dụng thực tế là 61 m² và nằm ngoài lộ giới; khi mở hẻm theo quy hoạch, phần 22,4 m² có thể bị thu hồi. Anh chị nên so giá theo 61 m² (≈ 211 tr/m²).
Có 5–6 tỷ thì mua được không?
Được, nếu vay 7–8 tỷ trong 25 năm. Ở lãi 10%, trả ngân hàng khoảng 64–73 triệu/tháng, trong khi tiền thuê sau thuế và chi phí khoảng 49 triệu — mỗi tháng anh chị bù khoảng 15–24 triệu. Thu nhập đủ bù thì được; không thì nên vay quanh 40% (~5 tỷ).
Thuế cho thuê nhà tính thế nào?
Cá nhân cho thuê nhà với doanh thu cỡ này nộp khoảng 10% doanh thu (5% GTGT + 5% TNCN). Với 780 triệu/năm, khoảng 78 triệu/năm. Quy định thuế đang được điều chỉnh — tôi gửi cách tính cập nhật kèm bảng dòng tiền.
Sau này muốn bán lại có dễ không?
Tòa dưới 13 tỷ có nhiều người mua lại hơn tòa 20 tỷ, nhưng người mua lại vẫn là nhà đầu tư. Nên mua khi anh chị định giữ dài hạn.
Giá còn thương lượng được không?
Anh chị để lại số, tôi báo mức có thể trao đổi với chủ nhà.
Nhận bảng dòng tiền chi tiết của tòa này qua Zalo
Để lại số, tôi gửi anh chị trong ngày:
- Bảng dòng tiền: doanh thu – thuế – chi phí – thực nhận
- Kịch bản đủ 14 phòng (≈ 70 tr/tháng)
- 3 phương án vay: 0% · 40% · 55%
- Cơ cấu 12 phòng, giá thuê bình quân
- Video review và bộ ảnh đầy đủ
Hoặc gọi / Zalo trực tiếp: 0839 178 888
